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关于2015年修订《潮州市住房公积金个人住房抵押贷款办法》有关条款内容的政策解读
(2018-5-18)

关于2015年修订《潮州市住房公积金个人住房抵押贷款办法》有关条款内容的政策解读

作为潮州市住房公积金个人住房抵押贷款相关指导文件和依据,《潮州市住房公积金个人住房抵押贷款办法》自2010年实行以来指导着市住房公积金工作的开展,经过多年的实践总结,该规定于2015年重新修订,旨在完善办法内容,确保《办法》更好地符合我市实际,修订内容解读如下:

一、阐明本法规的立法原则,增加:公积金贷款是以缴存的住房公积金为资金来源,因此应遵循缴存义务和使用权利对等原则;公积金贷款应坚持风险可控原则。

二、本办法适用于住房公积金缴存者在我市范围内申请住房公积金个人住房抵押贷款的管理(港澳台人士及外国人除外)。潮州市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)是本市住房公积金贷款的管理机构,负责受理、审批住房公积金贷款的申请,监督住房公积金贷款的借贷和结算。住房公积金贷款的风险由管理中心承担。

修改:1、去掉原办法“在职人员”。国家建设部、财政部、人民银行建金﹝2014﹞《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》有关“推进异地贷款业务”内容的要求,使在其它地方缴存公积金能到我市申请公积金贷款。同时增加港澳台人士及外国人申请公积金贷款的限制。

2.增加:“潮州市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)是本市住房公积金贷款的管理机构,负责受理、审批住房公积金贷款的申请,监督住房公积金贷款的借贷和结算。住房公积金贷款的风险由管理中心承担”。进一步明确公积金中心在本办法中的地位和职责。

三、凡同时具备下列条件者,可申请公积金贷款:(原办法第五条)

(一)具有完全的民事行为能力的自然人;增加:限制了无民事行为能力和限制民事行为能力人申请公积金贷款。无民事行为能力和限制民事行为能力人的监护人身份较为复杂,能否切实履行被监护人的义务,保障被监护人权利,有着不确定的因素,对于贷款的偿还、风险的控制有着很大的不确定性。

(二)按规定连续、足额缴存住房公积金6个月以上(含单位缴存和个人缴存);

(三)已按规定比例缴纳首期付款;

(四)提供委托人认可的合法有效担保;

(五)具有稳定的职业和收入,信用纪录良好,有按时偿还贷款本息的能力;

(六)符合法律法规以及委托人规定的其他条件;去掉“受托人”。使贷款审批避免出现与受托人即银行的行业规定相冲突的情况发生。

四、使用公积金贷款购买已取得合法有效的商品房销售(预售)许可证的商品住房,开发单位应向管理中心办理申报手续,签订保证书,开发单位承担连带保证责任。增加:通过对申请单位提交的有关证件进行审核,可进一步避免不合法的房源使用公积金贷款。

五、住房公积金贷款以职工的诚信记录作为重要审批依据,对于出现下列情况的职工,管理中心有权不予贷款:

(一)以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的。增加:根据国务院关于《社会信用体系建设规划纲要(2014—2020年)》的要求和控制贷款风险的需要。

六、公积金最高贷款额度40万元,以家庭为单位计算。管理中心根据我市经济社会发展及住房公积金归集、使用情况,报市住房公积金管理委员会同意,贷款最高额度可作调整。修改:原第八条最高贷款额度的规定,未能适应不断变化的经济社会,特别是房价、职工经济收入的变化的需要。

七、购买二手房的,由管理中心以风险可控为原则,根据二手房的地理位置、功能配套情况、房屋结构、竣工时间等因素,综合确定是否准予贷款。贷款的比例、期限也应综合考虑上述因素。增加:与一手房相比,二手房房源复杂,使用时间长短不一,功能配套差异较大,因此不能完全按一手房的贷款条件来确定二手房贷款申请,需要按二手房的地理位置、功能配套情况、房屋结构、竣工时间等因素,综合确定是否准予贷款。准予贷款的,可贷期限、比例及额度,都必需按上述相关因素加以衡量,才能最大程度规避风险。

八、出现下列情形之一的,管理中心有权单方面解除借款合同,要求借款人二个月内偿还全部贷款本息;或处置借款人的抵押物用于偿还全部贷款本息。增加和修改:在原办法第十六条的基础上,根据法理及风险可控的立法原则等进行修改或增加。

(一)借款人使用虚假资料申请公积金贷款的(若贷款尚未发放,公积金中心有权停止支付贷款);

(二)借款人在借款期间无故停止缴存住房公积金的;

(三)借款人发生重大变故,导致不能按期归还贷款本息的;

(四) 借款人未按借款合同约定偿还贷款本息连续超过三个月或累计六个月的

(五) 未经管理中心同意,借款人将抵押物出售、转让、赠与及以其他形式擅自处分的;

(六)抵押物灭失、毁损或抵押物在抵押期间遇政府统一征收的;

(七)借款人在还款期内死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的,无财产合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人的;

(八)借款人在还款期内死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的,其财产合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人拒绝履行偿还贷款本息及相关费用的义务的;

(九)其他违反借款合同约定的。九、向住房公积金管理中心申请贷款应提供以下资料:(原十一条)房地产评价报告书(新房不需要提供);增加:“新房不需要提供”根据国家建设部、财政部、人民银行建金﹝2014﹞《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》中关于“降低贷款中间费用”有关内容的精神。

十、委托人应当自受理申请之日起10个工作日内作出准予贷款或者不准予贷款的初步意见。准予贷款的,委托人应将贷款申请审批表、贷款委托书及有关资料转送受托人,由受托人办理贷款其它手续;不准予贷款的,由委托人通知申请人,并将申请材料退还申请人。(原第十二条)修改:进一步明确10个工作日是初审意见的期限。

十一、贷款资金按借款合同约定的时间,由受托人以转账方式将资金转到售房单位在银行开立的账户;购买二手房的,由受托人将资金划转到售卖人在银行开立的账户。(原第十三条)修改:“由受托人将资金划转到申请人个人账户”改为“划转到售卖人在银行开立的账户”。根据国务院《个人住房贷款管理办法》第五章第二十九条、第三十三条、第三十四条之规定进行修改。

十二、借款人经受托人同意后,可提前偿还贷款本息。借款人还清全部贷款本息后,受托人应在15个工作日内将抵押房屋权属证件及其他权益文件退回借款人,并办理抵押登记注销手续。(原第十五条)修改:为提高工作效率,减少办事程序,缩短收回贷款资金的时间,将“委托人同意”改为“受托人同意”。

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